I proprietari delle aree destinate a parchi e verde attrezzato non individuate in scheda normativa e classificate a servizi secondo il decreto ministeriale 2 aprile 1968 n.1444, possono avanzare proposte di cessione gratuita dell’area all’Amministrazione utilizzando una capacità edificatoria pari ad un indice di 0,1 mq SLP/mq ST e la volumetria edilizia sarà localizzata come stabilito ai successivi commi 3, 8 e 9.
1.bis Per le aree comprese nelle zone ZB del Parco Territoriale della Valle del Ticino, l’indice edificatorio è ridotto del 20%, nelle aree a verde ricadenti nelle fasce fluviali A e B del Piano Per l’Assetto Idrogeologico (PAI) dell’Autorità di Bacino del Po, l’indice edificatorio è ridotto del 40%. Dalla possibilità attuativa di cui al precedente comma sono comunque escluse le aree già attuate o acquisite con finalità di interesse pubblico.
Qualora sull’area insistano edifici non abusivi da demolire, in aggiunta alla capacità edificatoria sopra indicata, sarà possibile utilizzare un terzo della SLP degli edifici esistenti e da demolire.
La capacità edificatoria può essere realizzata:
in loco su porzione dell’area stessa (area di concentrazione dell’edificato)
mediante trasferimento nelle aree di trasformazione (articolo 17) o nelle aree di riqualificazione esterna (articolo 18), rispettando i parametri edilizi previsti per queste aree dalle presenti norme e purché siano garantiti gli standard di legge, o nelle aree di concentrazione dell’edificato di cui al precedente punto a), fino al raggiungimento di una densità fondiaria massima di 3 mc/mq.
La capacità edificatoria deve essere trasferita quando:
l’area di concentrazione dell’edificato costituisce inevitabilmente pregiudizio all’accessibilità pubblica delle aree a parchi e verde attrezzato di progetto;
nonché quando le aree risultano:
comprese nelle zone ZB del Parco Territoriale della Valle del Ticino in quanto aree sottoposte a vincoli ambientali e paesistici;
disciplinate dall’art. 22 (Parco della Vernavola) in quanto aree sottoposte a specifica normativa di riqualificazione oltre che ambientale;
ricadenti nelle fasce di rispetto stradali, ferroviarie e cimiteriali;
ricadenti nelle fasce fluviali “A” e “B” del Piano stralcio per l’Assetto Idrogeologico (PAI) approvato con D.P.C.M. 24 maggio 2001, così come specificate dallo Studio Geologico a supporto del P.R.G..
La cessione gratuita delle aree destinate a servizi può essere soddisfatta, in tutto o in parte, anche con la cessione di altre aree in altra zona, aventi la medesima destinazione, qualora l’Amministrazione ne riconosca il maggiore pubblico interesse in ragione delle seguenti circostanze:
assenza di interesse immediato alla cessione delle aree in quella zona;
contiguità o prossimità a proprietà comunali delle altre aree da cedere;
maggiore e particolare rilevanza ambientale e/o paesaggistica delle altre aree da cedere;
soddisfacimento, attraverso le altre aree, di fabbisogni per la realizzazione di attrezzature e servizi già programmati o da attuare contemporaneamente agli interventi edilizi.
Quando la capacità edificatoria è realizzabile in loco (comma 3/a) la cessione gratuita delle aree destinate a servizi non può essere inferiore al 75% dell’area.
L’intervento deve essere realizzato:
nelle aree di superficie complessiva superiore a mq 5.000 mediante piano attuativo convenzionato;
nelle aree di superficie complessiva inferiore a mq 5.000 mediante permesso di costruire convenzionato.
La convenzione deve prevedere le aree da cedere e indicare e disciplinare le opere di urbanizzazione da realizzare.
In entrambi i casi, dove l’intervento non comprende interamente una zonizzazione continua di P.R.G., dovrà essere corredato da apposito studio unitario esteso all’intera zonizzazione stessa.
L’area di concentrazione dell’edificato non dovrà superare il 25% dell’area complessiva e dovrà essere posizionata in prossimità dell’abitato, essere servita dalla viabilità riconosciuta dal Piano ed essere resa funzionalmente collegata alle reti urbanizzative comunali esistenti o da realizzare contestualmente agli interventi edilizi consentiti.
L’area di concentrazione dell’edificato dovrà essere preferibilmente accorpata ad altre aree edificabili da riqualificare (art. 14) o consolidate (art. 15), al fine di perseguire la massima coerenza con le linee di trasformazione e sviluppo del tessuto edilizio previste dal Piano.
Nel caso di appartenenza alla medesima proprietà o di accordo tra le rispettive proprietà, le aree accorpate, costituendo un’unica superficie fondiaria edificabile, potranno essere oggetto di trasformazione contestuale ed integrata e le rispettive capacità edificatorie fondersi ed organizzarsi funzionalmente su di essa.
La superficie dell’area di concentrazione dell’edificato, in presenza di edifici esistenti e da demolire per i quali è possibile utilizzare un terzo della SLP ai sensi del precedente comma 2, potrà essere aumentata, in ampliamento della superficie prevista, fino ad un massimo del 20% sia nel caso di edificazione in loco (comma 3/a), sia nel caso di trasferimento della capacità edificatoria (comma 3/b). L’area di concentrazione fondiaria potrà essere aumentata allo stesso modo, anche in assenza di edifici preesistenti, qualora vengano cedute aree comprese nel Parco Territoriale della Valle del Ticino e nel Parco della Vernavola, rinunciando ad utilizzare il relativo diritto edificatorio.
La richiesta di intervento da parte dei privati deve essere corredata da specifica relazione di fattibilità geologica che deve tenere conto delle individuazioni in tal senso fornite nella Relazione Geologica allegata al Piano.
Per gli interventi previsti sulle aree di concentrazione dell’edificazione si applicano i seguenti parametri:
numero piani:
Nelle zone omogenee di tipo F collocate all’interno del perimetro dell’area di impianto storico, per eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico.artistico;
Nelle altre zone omogenee massimo 3
Distanza dai confini: ml 5
Distanza da fabbricati esistenti alla data di adozione del PRG:
- pari alla metà dell’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di mt. 5,00 dal confine, se su lotti contermini
- pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di m.5,00, se sul medesimo lotto
Distanza tra nuovi fabbricati: ml 10
Quando la capacità edificatoria è trasferita (comma 4) la cessione gratuita delle aree destinate a servizi è pari al 100% dell’area.
Per la quantificazione della superficie di intervento in relazione alla definizione del procedimento preordinato all’ottenimento del titolo abilitativo, a favore della proprietà degli immobili, l’estensione dell’area è definita, all’interno dalla zonizzazione omogenea di P.R.G.:
dal progetto di opera pubblica predisposto dall’Amministrazione comunale con riferimento a tutte le aree necessarie e coinvolte nell’intervento, sempre che, nei casi previsti di cessione del 75% delle aree sia dimostrata l’idoneità di queste di ospitare compiutamente il progetto,
ovvero dalla Giunta Comunale in accoglimento della proposta del soggetto interessato, nei casi in cui sia dimostrato il rilevante e immediato interesse dell’Amministrazione ad ottenere la disponibilità delle aree provvedendo a deliberare perimetrazione di un’ambito di intervento con riferimento anche alla situazione orografica e morfologica del territorio e all’assetto delle proprietà,
ovvero in sede di studio unitario di cui al comma 7, ultimo paragrafo.
La destinazione d’uso della SLP generata è di residenza (articolo 2 comma 2) o di attività di servizio alle persone (articolo 2 comma 15).
Le aree di concentrazione dell’edificato, una volta attuate, perdono la loro classificazione originaria di P.R.G. secondo il D.M. 02/04/1968 n° 1444 e sono classificate, in base al medesimo D.M., di categoria B e C.