A. Definizione
1 Insieme di aree edificate con precedenti piani regolatori, con piani attuativi pubblici e privati, nelle quali l’edificazione è consolidata ma all’interno delle quali il Piano individua l’esigenza di migliorare la qualità urbana e la dotazione dei servizi.
Le aree consolidate con precedenti piani si articolano in:
1) aree a ville con parco;
2) aree a ville e casette isolate;
3) aree per fabbricati isolati o raggruppati;
4) aree per attrezzature terziarie;
aree per edilizia pubblica.
B. Modificazioni degli edifici esistenti
2 Edifici dei gruppi 3 e 4: le modificazioni sono disciplinate dall’art.12 delle presenti norme.
Edifici gruppo 5 (edifici recenti ): sono ammessi gli interventi di ristrutturazione edilizia e di sostituzione, nel rispetto della slp originaria e dei parametri edilizi specificati dal presente articolo.
1) Aree a ville con parco
3 Parametri urbanistici
E’ riconfermata la slp esistente. Sono fatti salvi gli interventi di ampliamento relativi agli edifici del Gruppo 4 (v. art. 12, comma 8).
4 Parametri edilizi
- n.piani: max.2;
- rapporto di copertura: è confermato il rapporto di copertura esistente; le aree libere sono inedificabili;
- filo edilizio: è confermato il filo edilizio preesistente.
5 È consentita la creazione di scale aperte, porticati e logge strettamente necessari alla funzionalità dell’edificio principale.
6 E’ ammessa la creazione di parcheggi privati e privati pertinenziali in sottosuolo tale da non compromettere l’impianto vegetazionale e arboreo di pregio.
2) Aree a ville e casette isolate
7 Parametri urbanistici
Indice fondiario: 0,4 mq.slp/mq SF applicabile ai lotti liberi (vedi art.1 comma 43) e alle porzioni di area già edificata, con capacità insediativa non ancora satura.
8 Parametri edilizi
- n.piani: max.2;
- rapporto di copertura: max 33% le aree libere sono inedificabili e devono essere sistemate a verde, fatta eccezione per la creazione di parcheggi pertinenziali così come disciplinati dal successivo comma 9
distanza da spazi pubblici: è confermato il filo edilizio se preesistente; in assenza di filo edilizio: mt. 5;
distanza da fabbricati esistenti alla data di adozione del PRG:
pari alla metà dell’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di mt. 5,00 dal confine, se su lotti contermini
pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di m.5,00, se sul medesimo lotto
distanza dai confini privati: mt. 5, aderenza o a confine con l’assenso della proprietà confinante
distanza tra nuovi fabbricati: m.10 o aderenza
fatto salvo quanto previsto in materia dal D.M. 1444/68.
E’ consentita la creazione di scale aperte, porticati e logge strettamente necessari alla funzionalità dell’edificio principale.
9 È ammessa la creazione di parcheggi privati pertinenziali in sottosuolo e in soprasuolo a condizione che non venga superato il 40% del rapporto di copertura della superficie fondiaria.
3) Aree per fabbricati isolati e raggruppati
10 Parametri urbanistici
Indice fondiario: 0,5 mq. slp/mq SF applicabile ai lotti liberi (vedi art. 1 comma 43) e alle porzioni di area già edificata, con capacità insediativa non ancora satura.
11 Parametri edilizi
n.piani: max.3;
rapporto di copertura: 40% ;
distanza da spazi pubblici: è confermato il filo edilizio se preesistente; in assenza di filo edilizio: m.5
distanza da confini privati : m. 5 , aderenza o confine con l’assenso della proprietà confinante;
distanza da fabbricati esistenti alla data di adozione del PRG:
pari alla metà dell’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di mt. 5,00 dal confine, se su lotti contermini
pari all’altezza del fabbricato più alto con un minimo assoluto di m.5,00, se sul medesimo lotto
distanza tra nuovi fabbricati: m.10 o aderenza
fatto salvo quanto previsto in materia dal D.M. 1444/68.
11 bis Per l’intervento oggetto del Contratto di Quartiere II in località Crosione si applicano i seguenti parametri edilizi:
- n. piani : max 3
- rapporto di copertura : quella prevista dalprogetto di ERP
- distanza da spazi pubblici: in aderenza
- distanza da confini: m.5 o aderenza
- distanza da fabbricati: m.10 o aderenza
E’ sempre ammessa, nel rispetto dei parametri edilizi esplicitati all’art. 1 comma 12, la creazione di parcheggi pubblici, privati pertinenziali, privati, in sottosuolo, al di sotto delle aree libere, con la sistemazione a verde, nonché in soprasuolo nel rispetto del rapporto di copertura del 50%.
4) Aree consolidate per attrezzature terziarie
13 4.1) Aree già edificate: Sono riconfermati i parametri edilizi e urbanistici dei piani attuativi approvati sull’area. In assenza di piani attuativi approvati sono consentiti sugli edifici esistenti gli interventi riportati al precedente comma 2: edifici recenti Gruppo 5 nel rispetto dei parametri edilizi esplicitati al precedente comma 11 (Aree per fabbricati isolati e raggruppati).
4.2) Lotti liberi (vedi Art. 1 comma 43)
14 Parametri urbanistici
Indice fondiario: 0,6 mq/mq
15 Parametri edilizi
Vengono applicati i parametri edilizi esplicitati al precedente comma 11 (Aree per fabbricati isolati e raggruppati.
5) Aree per edilizia pubblica
16 Sono consentiti gli interventi conformi ai piani attuativi approvati dal C.C., e nel rispetto di Deliberazioni dell’Amministrazione Comunale relative a Programmi di Edilizia Pubblica
17 Le aree per edilizia pubblica possono essere comprese in ambiti di riqualificazione urbana come esplicitato al successivo art.26 delle presenti norme.
Gli interventi di riqualificazione urbana possono prevedere una edificabilità aggiuntiva che non deve comunque superare il 3% della SLP esistente all’interno della perimetrazione dell’ambito (vedi art.26) per inserire nell’area funzioni diverse da quella residenziale, ivi compresa la destinazione commerciale secondo le indicazioni fornite all’art. 42, in grado di migliorare la qualità abitativa. Tale utilizzazione edificatoria è di esclusiva disponibilità dell’Amministrazione comunale. Può essere realizzata anche su aree destinate a servizio nelle tavole di piano. Può essere utilizzata in via diretta o affidata in concessione.
È ammesso l’ampliamento dei parcheggi esistenti a condizione che gli stessi non siano pertinenze di unità immobiliari su cui siano in atto finanziamenti mediante mutuo agevolato previsti dall’art. 16 L.457/78. La creazione di nuovi parcheggi privati e privati pertinenziali in sottosuolo e/o parzialmente emergenti dal suolo è ammessa a condizione che il solaio di copertura dei parcheggi venga sistemato a verde nella parte non ricompresa nella superficie coperta del fabbricato, nel rispetto della condizione di area libera e a verde.
C1. Modificazioni delle aree per attività produttive in aree consolidate
19 Nelle aree consolidate, per le attività produttive non più attive alla data di adozione del Piano, è ammessa la trasformazione verso la destinazione residenziale secondo i parametri dell’area normativa di appartenenza.
20 Per le attività produttive in atto, purché non insalubri ai sensi del T.U delle leggi sanitarie 20.09.74 e successive modificazione e integrazioni, fino alla loro trasformazione verso la destinazione residenziale prevista dal Piano, sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia e ampliamento con aumento della SLP all’interno dell’involucro del fabbricato esistente. La richiesta per tali interventi, qualora gli stessi comportino aumento delle SLP, deve essere accompagnata da idonea documentazione che comprovi l’esigenza di organizzazione produttiva, mentre il rilascio della relativa concessione deve essere accompagnato da apposito atto d’obbligo col quale il concessionario si impegna a mantenere l’attività in atto per un periodo non inferiore a cinque anni e a non utilizzare la SLP in ampliamento a favore di future utilizzazioni residenziali o altre destinazioni ammesse.
D. Modificazioni alle destinazioni d'uso
21 Aree 1, 2, 3, 5 del precedente paragrafo A: la destinazione d’uso è residenziale.
Sono consentite attività di commercio nel rispetto delle prescrizioni riportate al successivo art. 42, artigianato di servizio, attività terziarie, esercizi pubblici al piano terra e al 1° piano, attività turistico-ricettive, parcheggi e studi professionali a tutti i piani – con esclusione degli studi medici, ammessi solo al piano terra e al 1° piano –.
Per le attività commerciali e terziarie, già insediate ai piani superiori al primo alla data di adozione del PRG, sono consentiti interventi che consentono la prosecuzione delle attività insediate.
Aree 4 per attrezzature terziarie: la destinazione d’uso è commerciale secondo le prescrizioni riportate al successivo art. 42, terziaria, attività turistico-ricettive e per servizi.
È consentita la permanenza della residenza connessa alle attività originarie.
E. Modalità attuative
22 È richiesta la concessione edilizia o la concessione convenzionata o atto d’obbligo in caso di cessione, asservimento all’uso pubblico o monetizzazione delle aree per servizi o per la viabilità.
Per l'area azzonata ad " Area a ville e casette isolate" poste sulla strada della C.na Maestà, a nord - ovest della medesima cascina, il P.R.G. si attua mediante piano attuativo di iniziativa privata al fine di prevedere la piena autonomia funzionale sia per un ordinato sviluppo dell'area sia in relazione alle opere di urbanizzazione.
Tutti gli interventi dovranno soggiacere ai dettami di cui all'art.28 delle presenti norme.
Il Piano Attuativo dovrà definire in apposita planimetria il tracciato delle reti fognarie e tecnologiche nonché della strada pubblica di collegamento tra i lotti facenti parte del Piano Attuativo e la viabilità pubblica esistente.
L'espropriazione del sedime destinato a strada di collegamento e di quello destinato alle reti fognarie e tecnologiche e a tutte le altre opere di urbanizzazione dovrà essere avviata dal Comune di Pavia entro e non oltre novanta giorni dalla stipula della convenzione tra il Comune ed i lottizzanti per la realizzazione delle opere di urbanizzazione sopra indicate.
Per le aree già edificate, gli interventi di ristrutturazione edilizia e ampliamento nella misura massima del 20% della S.l.p. sono ammissibili mediante semplice permesso di costruire.
Per le aree oggetto di uno o più piani attuativi, al fine del mantenimento delle caratteristiche dell'ambiente e del paesaggio tipico locale, l'indice edificatorio è ridotto del 10%. Vengono riconfermati i parametri edilizi dell'area normativa di appartenenza.
L'area a servizi individuata all'interno del perimetro del Piano Attuativo non soggiace ai dettami di cui all'art.36 bis delle N.T.A. e la sua localizzazione potrà essere meglio precisata in sede di piano attuativo.
Per gli interventi relativi ai fabbricati destinati ad attività produttive dismesse: concessione con allegato atto d’obbligo nel quale il privato si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione primaria eventualmente mancanti e i parcheggi a standard, se richiesti.
Per le attività produttive in atto: concessione con atto d’obbligo avente i contenuti esplicitati al precedente comma 20.
F. Classificazione delle aree consolidate
23 Le aree consolidate sono classificate di categoria B secondo il D.M. 2/4/68 n.1444.